| 所谓“容积率”，就是一个房地产开发项目的总建筑面积与用地面积的比率。建筑面积越大，房地产利润越多，因此，对商业开发来说，容积率就是面积，面积就是钱。沛县审计局在同级审中，针对房地产开发商违规增加建筑物总面积、增大容积率、少缴土地出让金的问题，对经营性房地产开发项目容积率的调整幅度、调整原因、审批手续及补缴土地出让金的情况进行了专题审计,利用AO对县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门的业务数据进行对比分析，发现所有变更土地容积率的项目，都未按规定补缴土地出让金，属于土地出让金征管的盲区，开发商应补缴的土地出让金及契税为5718.44万元。审计专题报告经县长批示后，县纪委组织了专项清理检查工作，县财政部门接受审计建议，完善了相关的土地出让金征收管理制度。
一、经验模型
需要特别说明的是:一个地区同时有多个开发项目，每个房地产开发项目又处于审批、在建、部分销售、全部销售等不同阶段，部分房地产项目一个地块可能又分为一、二、三期滚动开发，因此，利用AO对房地产开发项目增加的建筑面积进行分析时，不能用实际建筑面积与规划审批面积直接计算，而要用县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门提供的电子业务数据分别核对，计算每个房地产项目实际增加的建筑面积。
二、审计步骤
步骤一：采集有关单位、部门的电子业务数据。
要求县国土局、县规划局、县建设局、县房管局等部门提供相关的电子业务数据，主要包括《土地出让合同》、《规划局建筑面积》、《建设局审查面积》、《房管局预售面积》等4张业务数据表，按照AO软件规定的采集步骤，将上述4张数据表成功的采集转换到AO软件中去。
步骤二：生成《应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）》。
对《土地出让合同》和《规划局建筑面积》2张表的结构和有关字段进行分析，设置条件编制SQL语句进行关联，条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句条件为《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值大于《土地出让合同》表的“合同建筑面积（平方米）”字段的值，要显示的字段有“受让人”、“合同建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”等字段，对应的SQL语句为：
Select a.[受让人],a.[合同建筑面积（平方米）],b.[规划证上的建筑面积（平方米）],
(a.[出让金额]/[合同建筑面积（平方米）]) *(b.[规划证上的建筑面积（平方米）]-a.[合同建筑面积（平方米）]) as 应补征的土地出让金,
(a.[出让金额]/[合同建筑面积（平方米）]) *(b.[规划证上的建筑面积（平方米）]-a.[合同建筑面积（平方米）])*0.04 as 应补征的契税
into 应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）
From[业务_土地出让合同] a
inner Join [业务_规划局建筑面积] b
On a.[受让人]=b.[受让人]
WHERE b.[规划证上的建筑面积（平方米）]>a.[合同建筑面积（平方米）]
步骤三：生成《建设局审查面积大于规划局建筑面积表》。
对《建设局审查面积》和《规划局建筑面积》2张表的结构和有关字段进行分析，设置条件编制SQL语句进行关联，条件是《建设局审查面积》表的“受让人”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句的条件是《建设局审查面积》表的“施工图的建筑面积（平方米）”字段值大于《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值，显示的字段有“受让人”、“施工图的建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”、“施工图的建筑面积（平方米）”与“规划证上的建筑面积（平方米）”的字段值差额（另起名为“审图面积与规划面积的差额”），对应的SQL语句为：
Select a.[受让人],a.[施工图的建筑面积（平方米）],b.[规划证上的建筑面积（平方米）],a.[施工图的建筑面积（平方米）]-b.[规划证上的建筑面积（平方米）] as 审图面积与规划面积的差额
Into 建设局审查面积大于规划局建筑面积表
From[业务_建设局审查面积] a
inner Join [业务_规划局建筑面积] b
On a.[受让人]=b.[受让人]
WHERE a.[施工图的建筑面积（平方米）]>b.[规划证上的建筑面积（平方米）]
步骤四：生成《应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）》。
对《土地出让合同》和《建设局审查面积大于规划局建筑面积表》2张表进行内连接，设置条件编制SQL语句，条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《建设局审查面积大于规划局建筑面积表》的“受让人”字段，要显示的字段有“受让人”、“合同建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”等字段，对应的SQL语句为：
Select a.[受让人],a.审图面积与规划面积的差额,b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.审图面积与规划面积的差额as 应补征的出让金,b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.审图面积与规划面积的差额*0.04 as 应补征的契税
Into 应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）
from 建设局审查面积大于规划局建筑面积表
inner join [业务_土地出让合同]
on a.[受让人]=b.[受让人]
步骤五：生成《房管局预售面积大于规划局建筑面积表》。
对《房管局预售面积》和《规划局建筑面积》两张表的结构和有关字段进行分析，设置条件编制SQL语句进行关联，条件是《房管局预售面积》表的“开发企业”字段等于《规划局建筑面积》表的“受让人”字段，并且where语句的条件是《房管局预售面积》表的“房管局预售建筑面积（平方米）”字段值大于《规划局建筑面积》表的“规划证上的建筑面积（平方米）”字段值，显示的字段有“开发企业”、“房管局预售建筑面积（平方米）”、“规划证上的建筑面积（平方米）”、“房管局预售建筑面积（平方米）”与“规划证上的建筑面积（平方米）”的字段值差额（另起名为“预售面积与规划面积的差额”），对应的SQL语句为：
Select a.[开发企业],a.[房管局预售建筑面积（平方米）],b.[规划证上的建筑面积（平方米）],a.[房管局预售建筑面积（平方米）]-b.[规划证上的建筑面积（平方米）] as 预售面积与规划面积的差额
Into 房管局预售面积大于规划局建筑面积表
From[业务_房管局预售面积]
inner Join [业务_规划局建筑面积]
On a.[开发企业]=b.[受让人]
WHERE a.[房管局预售建筑面积（平方米）]>b.[规划证上的建筑面积（平方米）]
步骤六：生成《应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）》。
对《土地出让合同》和《房管局预售面积大于规划局建筑面积表》两张表进行内连接，设置条件编制SQL语句，条件是《土地出让合同》表的“受让人”字段等于《房管局预售面积大于规划局建筑面积表》的“开发企业”字段，要显示的字段有“开发企业”、“合同建筑面积（平方米）”、“房管局预售建筑面积（平方米）”等字段，对应的SQL语句为：
Select a.开发企业,a.预售面积与规划面积的差额,
b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.预售面积与规划面积的差额 as 应补征的出让金,
b.[出让金额]/b.[合同建筑面积（平方米）]*a.预售面积与规划面积的差额*0.04 as 应补征的契税
into 应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）
from 房管局预售面积大于规划局建筑面积表
inner join [业务_土地出让合同]
on a.开发企业=b.[受让人]
步骤七：计算出应补征的土地出让金及契税。
设置条件，编制相应的SQL语句，分别对《应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）》、《应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）》、《应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）》3张数据表中的“应补征的出让金”和“应补征的契税”字段进行求和，逐次执行以下三条语句，针对执行的结果，将三个对应的“sum(应补征的土地出让金)”、“sum(应补征的契税)”进行相加，计算总的应补征的土地出让金及相应的契税。对应的SQL语句为：
Select sum(应补征的土地出让金),sum(应补征的契税) From 应补征的土地出让金及契税表1（规划容积率大于合同容积率）；
Select sum(应补征的出让金),sum(应补征的契税) From 应补征的土地出让金及契税表2（建设审图面积大于规划建筑面积）；
Select sum(应补征的出让金),sum(应补征的契税) From 应补征的土地出让金及契税表3（预售面积大于规划建筑面积）。
步骤八：验证核实查询的结果
对上述步骤中查出的问题进行比对分析，找相关业务人员进行询问核实，手工计算有关结果并最终作出结论。
作 者: 陈 向 阳
联系地址：沛县审计局
联系电话：0516-89647808
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